Queste agevolazioni non solo alleviano il carico fiscale per i nuovi acquirenti, ma rappresentano anche un incentivo importante per stimolare l’economia locale e promuovere la stabilità abitativa. Comprendere appieno queste opportunità, nonché i casi di revoca, è essenziale per chi desidera investire in un immobile da destinare ad abitazione principale.

Agevolazioni prima casa: requisiti generali

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa si applicano quando:

• l’immobile appartiene a specifiche categorie catastali, escluse le abitazioni di lusso;
• l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza o lavora;
• l’acquirente rispetta determinati requisiti di proprietà immobiliare.

Benefici prima casa: requisiti dell'acquirente

Per accedere ai benefici prima casa l’acquirente deve dichiarare di:

• non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio dello stesso Comune in cui è situato l’immobile da acquistare, neanche se dato in locazione (cfr. Interpello 10/09/2019, n. 378 dell’Agenzia delle Entrate);
• non essere titolare (neanche pro quota) di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale (si veda peraltro quanto verrà illustrato più avanti nel paragrafo dedicato alle successioni o donazioni a proposito della possibile reiterazione delle agevolazioni in caso di successione o donazione agevolata seguita da acquisto a titolo oneroso).

Requisiti immobile: categorie catastali ammesse

Rientrano tra gli immobili che consentono l’accesso alle agevolazioni prima casa quelli accatastati come:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni prima casa non sono invece ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Agevolazioni prima casa: requisiti di residenza

L’ubicazione dell’immobile è un elemento cruciale per accedere alle agevolazioni prima casa. Per beneficiare dei vantaggi fiscali, l’abitazione deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente. Se l’acquirente non risiede nello stesso Comune, è obbligatorio trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto e dichiarare tale intenzione nell’atto di compravendita, pena la decadenza dei benefici. La residenza si considera trasferita dalla data della presentazione della dichiarazione al Comune. Da precisare che chi possiede la dimora, ma non la residenza, nel Comune in cui intende acquistare casa non può accedere alle agevolazioni prima casa. Le agevolazioni si applicano anche se l’immobile è situato nel Comune in cui l’acquirente svolge attività, remunerata o meno, o nel Comune di nascita o di precedente residenza per chi si è trasferito all’estero per lavoro dopo aver vissuto in Italia per almeno cinque anni. È possibile accedere alle agevolazioni anche se l’immobile si trova nel Comune di nascita o in quello in cui l’acquirente aveva la residenza o svolgeva attività prima di trasferirsi all’estero per motivi di lavoro, a patto che abbia risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni (articolo 2 del decreto legge n. 69/2023). A questo proposito, la circolare n. 3/2024 dell’Agenzia delle entrate ha chiarito che il requisito agevolativo si applica a qualsiasi tipo di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve essere presente al momento dell’acquisto dell’immobile. Un trasferimento per lavoro avvenuto dopo l’acquisto non consente di usufruire dei benefici fiscali. Per quanto riguarda la verifica del requisito temporale della residenza e dell’effettivo svolgimento dell’attività in Italia, il periodo di cinque anni non deve necessariamente essere continuativo. Per il personale delle Forze armate e di polizia non è richiesto il requisito della residenza.